針對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型改革大潮沖擊和“營(yíng)改增”涉稅影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何站在公司整體戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)角度樹立企業(yè)的增值稅管控思維體系？財(cái)務(wù)部門如何做好全員營(yíng)改增應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管控、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)防范、內(nèi)部控制調(diào)整和公司架構(gòu)再造？客觀存在的合作開發(fā)和代建市場(chǎng)需求如何轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)？對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)各方面受沖擊的影響進(jìn)行解析，如何調(diào)整企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅收籌劃思維理念？實(shí)操應(yīng)用中又有哪些有效應(yīng)對(duì)方法？

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目眾多，有的項(xiàng)目完工入住，有的項(xiàng)目仍在建造，有的項(xiàng)目竣工已銷售現(xiàn)房但沒(méi)入住，匯算清繳如何處理？ 完工開發(fā)產(chǎn)品一定要結(jié)轉(zhuǎn)收入嗎？未完工開發(fā)產(chǎn)品沒(méi)結(jié)轉(zhuǎn)收入也算所得稅嗎？部分入住項(xiàng)目到現(xiàn)在工程也沒(méi)結(jié)算完，發(fā)票差多了，怎么辦？

作為資金密集型高暴利行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)操中如何有效利用資本運(yùn)作財(cái)稅新政破解融資瓶頸？高暴利如何免稅導(dǎo)出？如何由高涉稅風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)集團(tuán)向低涉稅風(fēng)險(xiǎn)的非地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)化？

針對(duì)清盤階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進(jìn)行開發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)，搭建有效應(yīng)對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅的高稅負(fù)問(wèn)題？如何利用本企業(yè)的財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查？如何應(yīng)對(duì)？

本次專題結(jié)合國(guó)家房地產(chǎn)財(cái)稅新政，分不同階段就房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、報(bào)表填報(bào)、涉稅籌劃等進(jìn)行實(shí)操應(yīng)用的征管實(shí)務(wù)案例解析，破解房地產(chǎn)企業(yè)匯算賬務(wù)常見疑難問(wèn)題，讓您輕松掌握企業(yè)所得稅匯算納稅風(fēng)險(xiǎn)管控技能和稅收籌劃技巧。針對(duì)清算階段企業(yè)清算申報(bào)表的具體填報(bào)，通過(guò)征管中的實(shí)務(wù)案例解析清算階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和如何進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)用，自由掌控和輕松應(yīng)對(duì)企業(yè)所得稅清算分配的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)國(guó)家最新的土地增值稅各類型清算申報(bào)表結(jié)合土地增值稅新政運(yùn)用的解讀，利用實(shí)務(wù)案例解析如何進(jìn)行土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和稅收籌劃增值應(yīng)用，有效提升土地增值稅的清算技能和稅收籌劃管控水平。通過(guò)超詳實(shí)的課件講義學(xué)習(xí)，讓你輕松規(guī)避項(xiàng)目不同階段所得稅匯算清繳、企業(yè)所得稅的清算和土地增值稅項(xiàng)目清算的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

于老師

全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，資深稅務(wù)稽查專家、實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事地稅工作二十多年，期間從事過(guò)十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺(tái)上多次講授房地產(chǎn)企業(yè)全程帳務(wù)處理和納稅籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項(xiàng)目實(shí)務(wù)應(yīng)用及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃及資金預(yù)算、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)部控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問(wèn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長(zhǎng)，政策解析深刻，培養(yǎng)學(xué)員用稅政法制思維方式解決實(shí)踐工作中對(duì)各類財(cái)稅疑難問(wèn)題的處理能力，及結(jié)合企業(yè)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政策解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力。授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評(píng)，被業(yè)內(nèi)稱為“財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)大咖”。

具體詳細(xì)主講內(nèi)容見附件

一．“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原有營(yíng)業(yè)稅征管瓶頸和從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)角度全方位應(yīng)對(duì)增值稅挑戰(zhàn)？

二．營(yíng)改增新政對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管控、資金流、投融資、工程招投標(biāo)、工程預(yù)算、造價(jià)、聯(lián)營(yíng)、代建等方面都有哪些影響？相關(guān)部門應(yīng)掌握哪些必備知識(shí)和應(yīng)對(duì)技巧？公司整體架構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式如何轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)？

三．營(yíng)改增后發(fā)票如何管控？如何應(yīng)對(duì)虛開發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)？“三流合一”原理在發(fā)票管控中的實(shí)例解析。

四．公司管控策略調(diào)整和組織架構(gòu)再造籌劃案例應(yīng)用。

一．企業(yè)所得稅匯算清繳概述

二．開辦期間業(yè)務(wù)的所得稅匯算處理

三．預(yù)售期間的匯算清繳

四．竣工銷售期間的匯算

一．土地增值稅基本知識(shí)

二．土地增值稅清算基本規(guī)定

三．土地增值稅算清具體應(yīng)用

四．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的檢查重點(diǎn)和企業(yè)的有效風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法

五．土地增值稅清算綜合案例解析

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、

財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

一．“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原有營(yíng)

業(yè)稅征管瓶頸和從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)角度全方位應(yīng)對(duì)增值稅挑戰(zhàn)？

二．營(yíng)改增新政對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、管控、資金流、投融資、工程招投標(biāo)、工程

預(yù)算、造價(jià)、代建、聯(lián)營(yíng)等方面都有哪些影響？相關(guān)部門應(yīng)掌握哪些必備知

識(shí)和應(yīng)對(duì)技巧？公司整體架構(gòu)和運(yùn)營(yíng)模式如何轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)？

☆ 實(shí)務(wù)案例：

1．營(yíng)改增后工程發(fā)包模式如何籌劃，怎樣才能保證發(fā)包和承建雙方整體稅負(fù)均最優(yōu)化？

2．營(yíng)改增后如何進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)？如何定價(jià)最優(yōu)營(yíng)銷策略？如何優(yōu)選材料供應(yīng)商？采購(gòu)比價(jià)應(yīng)用實(shí)例解析。

3．小規(guī)模個(gè)人工程掛靠應(yīng)對(duì)實(shí)例解析；合作建房和聯(lián)合開發(fā)共享資格應(yīng)對(duì)方略。

三．營(yíng)改增后發(fā)票如何管控？如何應(yīng)對(duì)虛開發(fā)票的涉稅風(fēng)險(xiǎn)？“三流合一”原理

在發(fā)票管控中的實(shí)例解析。

四．公司管控策略調(diào)整和組織架構(gòu)再造籌劃案例應(yīng)用。

一：企業(yè)所得稅匯算清繳概述

一．匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業(yè)如何認(rèn)定其匯算主體？實(shí)操應(yīng)用中如何搭建公司組織架構(gòu)在所得稅方面稅負(fù)最優(yōu)？匯算清繳中應(yīng)樹立什么樣的稅收管控思維理論才能有效應(yīng)對(duì)國(guó)地稅征管體制改革大潮的沖擊？

二．大數(shù)據(jù)時(shí)代匯算清繳后稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所得稅哪些方面將重點(diǎn)檢查？匯算清繳后如何進(jìn)行補(bǔ)退稅的會(huì)計(jì)處理？如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查和納稅評(píng)估？

三．新版企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表目前都有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些方

面？房地產(chǎn)企業(yè)全套納稅申報(bào)表填制方法。

四．房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉及哪些主要財(cái)稅新政？系統(tǒng)梳理并解讀企業(yè)所

得稅系列新政新規(guī)。如：

1．所得稅匯算清繳實(shí)踐操作變化問(wèn)題提示：審批、備案、專項(xiàng)申報(bào)、總分機(jī)

構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)報(bào)告、關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來(lái)、電子申報(bào)新規(guī)。

2．新企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的填寫、錄入工作要求

二：開辦期間業(yè)務(wù)的所得稅匯算處理

一． 財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分籌建期間？籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)包括哪些？如何會(huì)

計(jì)處理和所得稅前扣除？籌建期間有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如何利用籌建期的財(cái)稅政策進(jìn)行稅收籌劃？ 

二．籌建期間的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損如何處理？ 

三．案例：籌建期發(fā)生的開辦費(fèi)支出如何在新版企業(yè)所得稅年度申報(bào)表中填報(bào)。

三：預(yù)售期間的匯算清繳

一．預(yù)售期間的所得稅預(yù)繳有哪些新政新規(guī)？

1．2015版新企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表都有哪些新變化？預(yù)繳申報(bào)應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)

險(xiǎn)點(diǎn)？避免多交企業(yè)所得稅有哪些方法？

2．案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳特殊規(guī)定結(jié)合2015版預(yù)繳申報(bào)表的案例解析？

二．預(yù)售期間的匯算清繳

1．預(yù)售期間企業(yè)取得各類收入如何進(jìn)行稅法上計(jì)稅收入的確認(rèn)？有哪些涉稅風(fēng)

險(xiǎn)點(diǎn)?有哪些節(jié)稅技巧？

2．業(yè)務(wù)招待費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)支出等限額扣除類項(xiàng)目破解限額的涉稅實(shí)務(wù)應(yīng)用技

巧？捐贈(zèng)支出票據(jù)處理技巧。如何通過(guò)稅收籌劃處理捐贈(zèng)業(yè)務(wù)有效稅前扣除？ 

3．財(cái)務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。

⑴ 關(guān)聯(lián)企業(yè)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)務(wù)解析。企業(yè)組織架構(gòu)如何搭建對(duì)企業(yè)融資有利？

⑵ 向非金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人借款如何解決稅前扣除問(wèn)題？

⑶ 預(yù)售階段匯算清繳應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

⑷ 案例：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售階段在年末匯算清繳時(shí)，如何結(jié)合2015版年度

納稅申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)的實(shí)例解析。

四：竣工銷售期間的匯算

一．收入總額的管理

1．竣工階段會(huì)計(jì)和稅法在收入確認(rèn)方面有哪些差異和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？相對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生

制原則，稅法在合同約定制收入確認(rèn)方面有哪些特殊規(guī)定？

☆ 案例：不同階段收入處理實(shí)例解析。

2．房地產(chǎn)企業(yè)收入總額確認(rèn)具體應(yīng)用及涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和調(diào)整。

⑴ 各類返還收入會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理技巧應(yīng)用？ 

⑵ 代收費(fèi)用及視同銷售稅務(wù)處理技巧？ 

二．扣除項(xiàng)目的管理

1．稅前扣除的原則有哪些？哪些項(xiàng)目應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)稅前扣除？

☆ 匯算中費(fèi)用扣除問(wèn)題集錦，如：上一年度已計(jì)提但未支付的工資、“五險(xiǎn)一金” 及類似的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出如何進(jìn)行稅前扣除？企業(yè)補(bǔ)繳以前年度的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)如何稅前扣除？……

2．扣除項(xiàng)目的法理應(yīng)用

⑴ 相關(guān)性原則、真實(shí)性原則等如何解決具體實(shí)務(wù)問(wèn)題？具體應(yīng)用案例解析。

3．成本核算和管控應(yīng)用

⑴ 會(huì)計(jì)上核算對(duì)象如何確定？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)主要成本核算項(xiàng)目的會(huì)計(jì)與稅法比較。

⑶ 開發(fā)成本的預(yù)算

⑷ 導(dǎo)入虛增成本案例

① 房地產(chǎn)企業(yè)六大主要成本項(xiàng)目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？

② 房地產(chǎn)企業(yè)的土建成本中各主要成本項(xiàng)目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？

③ 房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)變動(dòng)成本項(xiàng)目的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)主要構(gòu)成比例？

④ 稅法上滾動(dòng)開發(fā)共同成本如何分配？

⑤ 開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品已完工但大量缺建安發(fā)票，匯算中如何處理使企業(yè)所得稅的稅

負(fù)最優(yōu)且涉稅風(fēng)險(xiǎn)最小？

⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的處理。

① 開發(fā)費(fèi)用中有標(biāo)準(zhǔn)有限額的扣除規(guī)定有哪些？如何有效破解企業(yè)所得稅的

限額扣除，達(dá)到扣除最大化目的？

② 招待費(fèi)如何做稅收最優(yōu)？業(yè)務(wù)招待費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)檢查及節(jié)稅技巧應(yīng)用案例。

③ 企業(yè)購(gòu)買古玩字畫如何財(cái)稅處理能在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅前扣除？

④ 政府贊助稅前扣除的技巧應(yīng)用。

⑤ 固定資產(chǎn)的裝修費(fèi)用如何處理涉稅最優(yōu)？

⑥ 職工集體旅游如何稅務(wù)處理最優(yōu)？

⑦ 防暑降溫費(fèi)、防暑降溫用品節(jié)稅技巧應(yīng)用。

⑧ 廣告宣傳費(fèi)支出如何稅收籌劃最優(yōu)？

⑨ 政府贊助扣除技巧應(yīng)用。

⑩ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間無(wú)償借款和利息費(fèi)用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制和稅收籌劃策略應(yīng)用

⑪ 個(gè)人股東向銀行貸款再給企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制策略。

☆ 匯算中費(fèi)用扣除問(wèn)題集錦，如：年終表彰大會(huì)，會(huì)后吃飯的餐票是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？日常會(huì)議安排工作餐是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？報(bào)銷非本單位人員的差旅費(fèi)如何稅務(wù)處理？……

⑹ 工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？稅務(wù)處理有哪些技巧？

① 企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)雇用人員，無(wú)勞動(dòng)合同、無(wú)各種保險(xiǎn)，其支付工

資能否稅前扣除？

② 返聘離、退休人員報(bào)酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

③ 公車改革相關(guān)費(fèi)用如何列支？

④ 企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除？ 

⑤ 某企業(yè)春節(jié)期間對(duì)已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？

⑺ 房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除管理

① 完工產(chǎn)品成本如何確認(rèn)？

② 預(yù)提費(fèi)如何稅前扣除？ 

③ 配套設(shè)施如何稅前扣除？

④ 公共設(shè)施如何稅前扣除？ 

⑥ 停車場(chǎng)如何稅前扣除？

☆ 問(wèn)題：某企業(yè)將人防工程設(shè)施作為汽車車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，銷售時(shí)如何征稅？

⑻ 彌補(bǔ)虧損的處理：

① 稽查查補(bǔ)稅款是否可彌補(bǔ)以前年度虧損？查增應(yīng)納稅所得額如何進(jìn)行申報(bào)？

⑼ 特殊事項(xiàng)的處理。

① 以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用如何稅務(wù)處理？

② 以前年度應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

③ 如何填報(bào)所得稅匯算申報(bào)表？

三．所得額計(jì)算方法

1．案例：項(xiàng)目產(chǎn)品完工期間如何進(jìn)行所得稅匯算清繳？如何結(jié)合年度申報(bào)表進(jìn)

行填報(bào)的案例解析。 

一：土地增值稅基本知識(shí)

1．土地增值稅的征收范圍界定？征免稅范圍如何具體判定？應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

⑴ 問(wèn)題：未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租

賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅如何處理？

2．土地增值稅清算前期的預(yù)征有哪些稅法規(guī)定？ 

二：土地增值稅清算基本規(guī)定

1．土地增值稅主要清算政策有哪些？

2．國(guó)家有關(guān)土地增值稅清算管理的最新要求是什么？ 

三：土地增值稅算清具體應(yīng)用

1．清算單位和清算條件如何認(rèn)定？如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期

整理稅收籌劃？清算方法有哪些？清算條件及清算時(shí)間有哪些要求？清算

時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

2．土地增值稅清算的計(jì)算與審核（結(jié)合稅總函[2016]309號(hào)有關(guān)土地增值稅申報(bào)表的最新規(guī)定，將清算申報(bào)表的主附表結(jié)合具體財(cái)稅文件實(shí)務(wù)應(yīng)用講解）

⑴ 開發(fā)產(chǎn)品收入管理：

① 土地增值稅清算時(shí)，銷售收入如何確認(rèn)？

② 實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何進(jìn)行稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理。

問(wèn)題：政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

③ 銷售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理稅收最優(yōu)？

④ 視同銷售收入如何認(rèn)定和審核？

⑤ 拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用。

⑵ 扣除項(xiàng)目金額構(gòu)成有哪些？依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，扣除項(xiàng)目有哪幾種？每種具體包括哪些內(nèi)容？

問(wèn)題：納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

案例：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用。

① 取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問(wèn)題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?如何填表？

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開

發(fā)成本扣除？

問(wèn)題：對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

② 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

問(wèn)題1：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳票據(jù)如何處理？逾期開發(fā)繳納的土地閑

置費(fèi)如何在稅前扣除？

問(wèn)題2：如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什

么票據(jù)？

③ 前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問(wèn)題：設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

④ 建筑安裝工程費(fèi)。包括內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問(wèn)題1：未支付的質(zhì)保金如何處理？其在所得稅和土增稅方面有何區(qū)別？

問(wèn)題2：房屋裝修費(fèi)用怎樣確定？

問(wèn)題3：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，

是否可以扣除？

⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

⑥ 公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

案例：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

⑦ 開發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問(wèn)題：國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)？

⑧ 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?如何區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用？因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場(chǎng)地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金；企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用等如何區(qū)分？

案例：計(jì)入管理費(fèi)用的工資能否在開發(fā)間接費(fèi)用中列支，計(jì)算土地增值稅是

否可加計(jì)扣除問(wèn)題的案例解析。

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用。

利息支出明細(xì)申報(bào)表審核應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？如何填表？

案例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

案例：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

⑨ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目金額有哪些稅法規(guī)定？

問(wèn)題：未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個(gè)問(wèn)題：

☆ 代收費(fèi)用的處理

☆ 關(guān)聯(lián)方交易行為的處理

☆ 清算土地增值稅的企業(yè)所得稅調(diào)整實(shí)例解析及應(yīng)用

☆ 土地增值稅預(yù)繳和清算的會(huì)計(jì)處理案例解析

⑩ 土地增值稅的稅收籌劃實(shí)例應(yīng)用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用籌劃實(shí)例。

四：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的檢查重點(diǎn)和企業(yè)的有效風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法

1．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土增稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見問(wèn)題有哪些？

3．稅務(wù)檢查部門實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

4．實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？如何具體檢查哪些事項(xiàng)？

5．在扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問(wèn)題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化？ 

五：土地增值稅清算綜合案例解析

通過(guò)稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及有效應(yīng)對(duì)策略。