房地產(chǎn)業(yè)稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓
授課語言：	中文
授課顧問：	鐘必
審核時間：	我要報名2012-08-29 20:06:44

　　

學習對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

課程目標

2
12年房地產(chǎn)業(yè)目前面臨怎樣的納稅環(huán)境？全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，各地開展土地增值稅清算工作的口徑是怎樣的？2
12年房地產(chǎn)業(yè)是國家稅務總局指導性檢查項目，但是，很多地方把房地產(chǎn)業(yè)作為指令性檢查項目，這是為什么？另外，2
11年12月全國反避稅工作會議劍指房地產(chǎn)業(yè)，面對如此嚴峻的稅務稽查形勢、反避稅形勢，地產(chǎn)企業(yè)應如何應對？  近年來稅務總局、各地區(qū)稅務局最近出臺了哪些政策來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅務處理？未來可能會有那些重點新政策出臺？房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣未雨綢繆？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業(yè)如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？  為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，特別舉辦本期培訓班。

課程內(nèi)容

2
12年房地產(chǎn)業(yè)稅務稽查風險控制及疑難問題處理專題高研班

☆ 2
12年
9月21–23日

☆ 昆明•耀星酒店

☆ 主講專家：鐘 必

2
12年房地產(chǎn)業(yè)目前面臨怎樣的納稅環(huán)境？全國所得稅工作會議要求做好土地增值稅清算工作，各地開展土地增值稅清算工作的口徑是怎樣的？2
12年房地產(chǎn)業(yè)是國家稅務總局指導性檢查項目，但是，很多地方把房地產(chǎn)業(yè)作為指令性檢查項目，這是為什么？另外，2
11年12月全國反避稅工作會議劍指房地產(chǎn)業(yè)，面對如此嚴峻的稅務稽查形勢、反避稅形勢，地產(chǎn)企業(yè)應如何應對？

 近年來稅務總局、各地區(qū)稅務局最近出臺了哪些政策來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅務處理？未來可能會有那些重點新政策出臺？房地產(chǎn)企業(yè)應該怎樣未雨綢繆？對實務中遇到的一些具體問題，各地在政策理解上存在哪些差異？企業(yè)如何合理確認收入，用好用足稅前扣除指標、最大限度爭取稅收利益？

 為了幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務稽查風險和降低納稅成本，提高財務人員的稅法運用水平，特別舉辦本期培訓班。

【課程內(nèi)容】

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)收入政策解析及稅務稽查風險控制

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入

1、房地產(chǎn)企業(yè)確認收入會計和稅法的最大差異在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)的預繳稅金怎么填

季度申報表？

2、為什么說預計計稅毛利率就是最低毛利率？

3、計入當期的應納稅所得額到底是什么意思？不申報預售收入屬于偷稅嗎?

二、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)

1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時點是什么？完工標準到底看哪個？

2、完工不結(jié)轉(zhuǎn)成本，交樓時才結(jié)轉(zhuǎn)成本，稅務局同意嗎？

三、分解收入和截留收入

1、為什么說代收費用的分解是有效的籌劃？

2、為什么說銷售時裝修合同和銷售合同分開簽是無效的籌劃？

3、房地產(chǎn)企業(yè)是怎樣截留收入1
%的？稅務人員又是怎么檢查截留收入的？

四、銷售收入的幾種形式涉稅風險點分析

◇：房地產(chǎn)企業(yè)可不可以搞售后返租？售后返租的上、中、下三策你知道嗎？

五、預租及租金收入

1、出租人租金一半收租金，一半收管理費的想規(guī)避房產(chǎn)稅的做法稅務局同意嗎？

2、自持物業(yè)的籌劃要點是什么？

3、投資性房地產(chǎn)的折舊問題稅務局有什么最新的規(guī)定？

六、視同銷售收入

1、買房送電器有什么稅務風險？房地產(chǎn)企業(yè)籌劃設一個商貿(mào)公司處理電器、建材的問

題有操作性嗎？

2、以房抵債有三種不同情況，應該如何處理才能獲取最大利益？

第二部分：成本費用的扣除政策解析及稅務稽查風險控制

一、稅前扣除的七大原則是什么？

◇：國家稅務總局2
11年34號公告與國家稅務總局2
12年15號公告有沖突嗎？

二、計稅成本的計算與扣除

1、11種方式取得土地成本的確定

⑴、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 ⑵、以分立方式取得土地成本的確定

⑶、以購買股權(quán)方式取得土地成本的確定 ⑷、以合并方式取得土地成本的確定

⑸、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 ⑹、以劃撥方式取得土地成本的確定

⑺、以接受投資方式取得土地成本的確定 ⑻、以置換方式取得土地成本的確定

⑼、以合作建房方式取得土地成本的確定 ⑽、以路換地方式取得土地成本的確定

⑾、以購買轉(zhuǎn)讓土地方式取得土地成本的確定

2、建造成本的確定

⑴、前期工程費的稅務處理

⑵、建筑成本的稅務處理，甲供材有什么稅務風險？稅務機關(guān)是怎樣檢查虛開建筑

發(fā)票的？

⑶、基礎設施建設費的稅務處理

⑷、公共配套設施費的稅務處理

⑸、開發(fā)間接費用的稅務處理

3、計稅成本核算的7個步驟是什么？

三、房地產(chǎn)企業(yè)期間費用稅務稽查風險控制

1、工資薪金

⑴、為什么必須要實際發(fā)放的的工資才可以稅前扣除？

⑵、用權(quán)益結(jié)算的股份支付可以稅前扣除嗎？

⑶、雇主為雇員承擔全年一次性獎金部分稅款雖然可以稅前扣除了，但是，必須

要做對會計分錄才行，這個會計分錄你會做嗎？

⑷、真正有用的工資方案是怎么設計出來的？

2、借款費用

⑴、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間不需要歸還利息的借款需要要交營業(yè)稅嗎？企業(yè)所得稅需要納稅

調(diào)整嗎？

⑵、向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加

計扣除嗎？

⑶、個人股東以資產(chǎn)抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業(yè)使用，應支付

的利息由企業(yè)全額付給銀行，企業(yè)這樣的利息可以稅前扣除嗎？

⑷、向房地產(chǎn)信托公司借的錢在什么情況下可以扣除，在什么情況下不可以扣除？

3、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費

⑴、稅總2
1
年1月28日在線訪談說企業(yè)發(fā)給職工的過節(jié)費既屬于工資總額，又作

為福利費是什么意思？

⑵、職工旅游費的入帳憑證用什么比較好？會議費可以用旅游發(fā)票嗎？

⑶、為什么工會經(jīng)費的使用與企業(yè)所得稅沒有關(guān)系，但是，與個人所得稅有關(guān)系？

⑷、老總的EMBA學費可以稅前扣除嗎？

4、廣告宣傳費

⑴、企業(yè)取得“大頭小尾”廣告網(wǎng)絡發(fā)票可以稅前扣除嗎？企業(yè)應如何防范？

⑵、為什么說虛開廣告發(fā)票是死路一條？稅務局是怎么檢查企業(yè)虛開廣告發(fā)票的？


5、資產(chǎn)損失不用去稅務局報批了，企業(yè)是不是就可以隨便弄點損失稅前扣除呢？

6、虧損彌補是向前彌補還是向后彌補？為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以向前彌補？

7、境外費用的扣除

⑴、為什么所有的企業(yè)都必須學習《中新協(xié)定條文解釋》？

⑵、勞務派遣與常設機構(gòu)如何區(qū)別？稅負差異大嗎？

⑶、為什么完全發(fā)生在境外的設計費不但要交營業(yè)稅，還不可以稅前扣除？

【培訓對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

鑒于本課程的實用性強，基于公司決策與流程，強烈建議公司高管與財務高管決策人共同出席！

師資力量

備注信息

【主講專家】鐘 必： 中國培訓網(wǎng)高級講師，資深稅務稽查官員，全國稅務系統(tǒng)主流培訓講師，具有豐富的稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務技能，精通稅務機關(guān)稽查模式與方法�！� 中國稅務信息網(wǎng) 》、《中國會計視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》著名稅收實務專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風險研究室特邀稅務專家。在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。廣東稅務干部學院兼職教師，某市注冊會計師協(xié)會教育培訓委員會委員，2011年廣州地稅局《房地產(chǎn)業(yè)務培訓班》特約培訓講師，2011年揚州稅務進修學院《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務稽查培訓班》特約培訓講師。參與了國家稅務總局教