房地產(chǎn)估價技術(shù)

課程類別：	企業(yè)內(nèi)訓
授課語言：	中文
授課顧問：	黃東興
審核時間：	我要報名2012-05-23 11:31:31

　　

學習對象

課程目標

房地產(chǎn)行業(yè)中各價值鏈環(huán)節(jié)都需要對房地產(chǎn)價值評估有一定了解，通過本課程的學習能夠達到針對不同類型的房地產(chǎn)從市場比較法、收益法、成本價、假設(shè)開發(fā)法等房地產(chǎn)估價方法中選擇合適的方法對目標房地產(chǎn)進行價值評估。

課程內(nèi)容

序號 項目 子項目 技能 理論 訓練

方式 階段

成果

1 運用市場比較法對能找到可比實例的房地產(chǎn)進行價格評估 1－1搜集并選取估價對象的可比實例 能夠通過網(wǎng)絡或者市場調(diào)查的方式找到可比實例 ①知道什么是可比實例②掌握可比實例選取的標準

③掌握房地產(chǎn)價格的影響因素 網(wǎng)絡搜集及市場調(diào)查

①熟悉房地產(chǎn)交易網(wǎng)站

②篩選找到能作為可比實例的“成交”案例

③通過市場調(diào)查補充“成交”案例及其信息

④編制估價對象與可比實例對照表 估價對象與可比實例對照表

1－2對可比實例進行交易情況修正 能將可比實例的交易情況修正到正常交易情況 ①理解非正常交易的各種情形

②掌握交易情況修正的方法 數(shù)據(jù)對比分析

①將可比實例的成交情況與正常交易情況進行對比

②將其中的非正常交易情況修正為正常交易情況 可比實例交易情況修正表

1－3對可比實例進行交易日期調(diào)整 能把可比實例的成交日期修正到估價時點 ①理解成交日期與估價時點

②掌握交易日期調(diào)整的方法 網(wǎng)絡搜集

①通過網(wǎng)絡搜集到交易日期及估價時點的價格指數(shù)

②計算得出可比實例在估價時點的價格 交易日期計算表

1-4對可比實例進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 能把可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整到估價對象在估價時點的狀況 ①理解房地產(chǎn)狀況的內(nèi)涵

②掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 數(shù)據(jù)對比分析

①將估價對象與可比實例的房地產(chǎn)狀況進行對比分析

②計算得出可比實例在估價對象狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整計算表

1-5計算可比實例的比準價格得出估價對象的評估價格 能夠選擇適當?shù)臋?quán)重進行加權(quán)平均計算得出估價對象的價格 ①掌握加權(quán)平均的計算方法

②掌握最終比準價格的計算方法 工作表計算

①對不同的可比實例賦予不同的權(quán)重

②計算估價對象的最終比準價格 估價對象比準價格計算表

2 運用收益法對收益性房地產(chǎn)（底商）進行房地產(chǎn)價格評估 2-1預測估價對象未來的凈收益 能夠界定估價對象的剩余收益期限；能夠?qū)�估價對象未來的凈收益進行預測 ①掌握估價對象剩余收益年限的界定方法

②掌握凈收益的概念

③掌握凈收益的求取方法 數(shù)據(jù)分析及預測①計算估價對象的剩余收益年限

②根據(jù)歷史收益數(shù)據(jù)預測未來的凈收益 估價對象現(xiàn)金流量表

2-2利用報酬資本化法求取房地產(chǎn)價格 能夠?qū)�報酬率進行求��；

能夠運用報酬資本化法求取房地產(chǎn)價格 ①掌握報酬率的求取方法

②掌握報酬資本化法的計算 數(shù)據(jù)分析

①通過市場提取的方式得出報酬率

②運用Excel表格進行房地產(chǎn)價格計算 報酬資本化法Excel計算過程表

2-3利用直接資本化法求取房地產(chǎn)的價格 能夠?qū)�資本化率進行求�。荒軌蛘�確運用直接資本化法求取房地產(chǎn)價格 ①掌握資本化率的求取方法

②掌握直接資本化法的運用 數(shù)據(jù)分析

①通過市場提取的方式得出資本化率

②運用Excel表格進行房地產(chǎn)價格計算 直接資本化法Excel計算過程表

3 運用成本法對在建工程進行房地產(chǎn)價格評估 3-1估算估價對象的重新建造價格 能夠計算估價對象的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤 掌握估價對象土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤的計算方法 數(shù)據(jù)分析

①搜集有關(guān)成本、稅金、開發(fā)利潤等資料

②計算估價對象的各項成本及費用

③計算估價對象的重新建造價格 估價對象各項成本費用計算表

3-2估算估價對象的各種折舊 能夠計算估價對象的物質(zhì)折舊、功能折舊及經(jīng)濟折舊 ①掌握物質(zhì)折舊、功能折舊及經(jīng)濟折舊的相關(guān)概念

②掌握各項折舊的求取方法 數(shù)據(jù)分析

①通過市場提取的方式得出估價對象折舊的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)

②計算估價對象的各項折舊 估價對象折舊計算表

3-3求取估價對象的積算價格 能夠運用成本法的計算公式計算估價對象的積算價格 掌握成本法的計算公式 Excel表計算

運用成本法公式計算估價對象價值 積算價格計算表

4 運用假設(shè)開發(fā)發(fā)對擬開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目進行價格評估 4-1尋找估價對象最佳開發(fā)利用方式并估算開發(fā)經(jīng)營期 能夠選擇估價對象的最佳開發(fā)利用方式；能夠預測估價對象的開發(fā)經(jīng)營期 ①掌握最高最佳利用方式的界定方法

②掌握估價對象開發(fā)經(jīng)營期待預測方法 市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析

①調(diào)查估價對象的基本情況

②選擇最佳開發(fā)利用方式

③估算待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期 估價對象最佳開發(fā)利用方式及開發(fā)經(jīng)營期分析過程計算表

4-2預測估價對象在開發(fā)完成后前提下的價格 能夠?qū)﹂_發(fā)完成后的房地產(chǎn)收益進行預測；能夠計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 ①掌握房地產(chǎn)租金收入或經(jīng)營收入預測的方法

②掌握估價對象開發(fā)完成后價格的計算方法 市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析

①調(diào)查并預測估價對象完成后的收益情況

②計算估價對象開發(fā)完成后的價格 待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價值預測計算表

4-3估算估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用 能夠計算估算估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用 ①掌握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費的計算方法

②掌握投資利息、開發(fā)利潤的計算方法

③掌握各項稅費的計算方法 市場提取及對比計算

①通過市場數(shù)據(jù)收集的方式得出各項成本費用的計算標準

②計算估價對象后續(xù)開發(fā)的各項成本費用 估價對象后續(xù)開發(fā)成本費用計算表

4-4計算待開發(fā)房地產(chǎn)的最終價格 能夠運用假設(shè)開發(fā)法公式計算出待開發(fā)房地產(chǎn)的最終價格 ①掌握假設(shè)開發(fā)法的計算公式

②掌握待開發(fā)房地產(chǎn)最終價格的確定方法 直接計算

①將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格及后續(xù)開發(fā)成本費用進行匯總

②計算待開發(fā)房地產(chǎn)的最終價格 待開發(fā)房地產(chǎn)最終價格計算表

5 運用路線價法對臨街的土地進行價格評估 5-1劃分路線價區(qū)段及尋找標準宗地 能夠運用規(guī)定標準劃分路線價區(qū)段；能夠利用相應標準尋找標準宗地 ①掌握路線價區(qū)段劃分的標準

②掌握標準宗地的選擇標準 模擬現(xiàn)場調(diào)查

①調(diào)查了解待估價片區(qū)的整體情況

②進行路線價區(qū)段劃分

③選擇各區(qū)段的標準臨街宗地 路線價區(qū)段劃分及標準宗地選擇示意圖

5-2評估標準宗地路線價 能夠運用市場比較法、收益法等估價方法計算標準宗地的價格 掌握標準宗地路線價的計算方法 數(shù)據(jù)分析

①調(diào)查了解待估價片區(qū)的地價情況

②計算標準宗地路線價 標準宗地路線價計算表

5-3編制深度指數(shù)和其他因素修正系數(shù)表 能夠編制深度指數(shù)和其他因素修正系數(shù)表 理解深度指數(shù)修正的原理 情景模擬

①舉例模擬路線價的估價對象

②編制深度指數(shù)修正表 深度指數(shù)修正表

5-4運用四三二一法則計算臨街宗地地價 能夠運用四三二一法則計算臨街宗地地價 掌握路線價法中的四三二一法則 情景模擬

①給出路線價法中能運用四三二一法則估價的情景

②運用四三二一法則對臨街宗地進行價值評估 四三二一法則應用實例計算表

師資力量

備注信息

黃東興 中國培訓網(wǎng)高級講師 現(xiàn)為萬科物業(yè)/房地產(chǎn)學院著名講師、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)帶頭人，中國注冊房地產(chǎn)估價師，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人。天津塘沽海洋石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地集約利用評價項目負責人，編著了《房地產(chǎn)估價理論與實務》（中國郵電大學出版社）、《家庭房產(chǎn)規(guī)劃》等書籍，先后于天津中量房地產(chǎn)土地評估有限責任公司、深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司（深圳總部）兩家一級估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價工作，中大網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試培訓特約名師，授課及工作經(jīng)驗均非常豐富。